Kredyty we frankach, czyli kto pyta nie błądzi

Za każdym razem, kiedy czytam na temat kredytów denominowanych we franku szwajcarskim, które określa się w skrócie jako tzw. kredyty frankowe, zastanawiam się dlaczego ludzie podejmują życiowe decyzje finansowe bez rozeznania, bez zasięgnięcia opinii specjalistów, a ufają bezgranicznie sprzedawcom produktów bankowych? Pisząc o specjalistach mam na myśli osoby, które posiadają wiedzę i doświadczenie, ale nie sprzedają Ci bezpośrednio kredytu.

Na fali boomu na rynku nieruchomości Polacy ruszyli po kredyty hipoteczne, a potem po kredyty frankowe. Tak naprawdę to nikt z nas nie miał doświadczenia z tym , o dziwo, nowym produktem na rynku finansowym po upadku komunizmu, ponieważ w latach 90-tych kredyt hipoteczny istniał właściwie tylko teoretycznie.

Dopiero pojawienie się jednocyfrowej inflacji zapoczątkowało rozwój segmentu kredytów hipotecznych. Dodatkowo wizja wejścia Polski do Unii Europejskiej mocno rozpaliła wyobraźnię przyszłych inwestorów, no bo przecież w takiej Hiszpanii w ciągu dziesięciu lat ceny nieruchomości podwoiły się, a więc u nas pewnie będzie podobnie. Jak się okazało faktycznie tak się stało z tym, że u nas ceny podwoiły się w ciągu zaledwie kilku lat.

‚Owczy pęd’ spowodował, że na kredyt dało się namówić mnóstwo ludzi, których po prostu na niego nie było stać.

 

kredyty frankowe

 

Co spowodowało rozgrzanie rynku kredytów hipotecznych w Polsce:

– bardzo dobra ogólna sytuacja gospodarcza w Polsce i na świecie

– relatywnie nisko-oprocentowane kredyty hipoteczne

– łatwość w dostępie do finansowania zakupów nieruchomości

– psychologia tłumu – wszyscy kupują, więc i ja kupię

– brak doświadczenia na rynku nieruchomości ( w tym kredyty frankowe)

– fałszywe przeświadczenie, że ceny nieruchomości mogą tylko rosnąć, ewentualnie nie mogą zbytnio spadać

-poszukiwanie inwestycji alternatywnych wobec rynku finansowego.

 

Dodatkowo drastyczne wzmocnienie naszej waluty w latach 2006-2008 spowodowało, że banki zaczęły oferować na szeroką skalę kredyty walutowe, w tym najpopularniejsze kredyty frankowe. Nie słyszeliśmy o kryzysie finansowym, ponieważ wcześniej nasza gospodarka nie była tak mocno uzależniona od rynku światowego i kryzysy naftowe czy walutowe, znane nam były tylko z lektury prasy finansowej. Banki w Polsce uznały, że to doskonała sytuacja i okazja do ultra wysokich zarobków. W końcu jeśli ktoś wziął kredyt na zakup nieruchomości, to będzie ziemię gryzł, żeby spłacić ratę miesiąc po miesiącu, rok po roku.

Ponadto banki uznawały, przynajmniej w latach 2004-2008, że nieruchomości stanowią bardzo dobre zabezpieczenie kredytów. W efekcie kupiliśmy mnóstwo nieruchomości, niektórzy po kilka lub nawet więcej. Ci, którzy spieniężyli nieruchomości w okresie do szczytu cenowego w 2008r. wygrali. Mogli przykładowo zaczekać kilka lat i odkupić podobne nieruchomości 20-30% taniej. Złoty interes. No tak, ale ktoś zyskał, a ktoś stracił.

Wszyscy, którzy kupili nieruchomości w okolicach szczytu cenowego z 2008r. mogą czuć się przegrani. Wyjątkiem może być tutaj jedynie przypadek zakupu takiej nieruchomości, której później nie dało się nabyć, np. w doskonałej lokalizacji, gdzie nie ma już możliwości zakupu. Wydaje się też, że przegrani są w dużej mierze tzw. frankowcy lub frankowicze, czyli ludzie, którzy wybrali lub zostali namówieni na kredyty frankowe.

Nie jest chyba przypadkiem, że okresie maksymalnego umocnienia waluty polskiej wobec walut światowych pojawiły się dwa produkty, na które masowo namawiano klientów: firmy na opcje walutowe, a klientów indywidualnych na kredyty denominowane we frankach.

Osobiście nie wierzę w to, że banki nie zdawały sobie sprawy z tego, że złoty polski będzie w końcu się osłabiać i wtedy wszyscy klienci ‚ubrani’ w opcje i kredyty frankowe zaczną tracić.

Z pewnością pojawia się tu pewien dylemat: dlaczego nikt z biorących kredyty frankowe nie zwracał się do banków wtedy, kiedy raty w CHF były diametralnie niższe niż raty kredytów w PLN? Nie słyszałem o takim przypadku. W momencie, kiedy kurs CHF poszybował, najpierw w 2011r., a potem kiedy został uwolniony w styczniu 2015r., rozpoczęły się masowe protesty. Nie oceniam ani banków, ani biorących kredyty. Bank to bank, biznes jak każdy inny, bo jeśli ktoś uważa, że banki to instytucje zaufania publicznego, to chyba nie wie jeszcze w jakim świecie żyjemy.

Czy banki w ogóle kupowały franki? Czy postępowały moralnie? Czy banki wiedziały, że klienci będą mieć w przyszłości kłopoty? Nie zapominajmy, że mówimy o kredytach na 20-30-40 lat. Nie oceniam też klientów banków. Każdy kto chce zarobić podejmuje jakieś ryzyko. Każdy kto chce lepiej i wygodniej mieszkać może wziąć kredyt. Słyszałem o przypadkach w których klient nie miał zdolności kredytowej w PLN, ale w CHF już miał … Fakty są jakie są.

Co o tym myślisz Ty?  Daj proszę znać w komentarzu, natomiast chciałbym jeszcze zwrócić uwagę na to, że osoby, który wzięły kredyty w PLN w okresie kiedy płaciły dużo wyższe raty niż raty w CHF, nigdy nie protestowały i nie domagały się pomocy rządowej.

 

kredyty frankowe

 

Dlaczego dobrze mieć znajomego pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Pamiętam jak w 2006r. rynek był tak rozgrzany, że ceny rosły dosłownie z tygodnia na tydzień. Sam kupiłem apartament 105 m2 w Krakowie przy ulicy Wileńskiej,  realizowany przez firmę Mota-Engil i obserwując, co się dzieje z cenami nie wierzyłem własnym oczom, ponieważ rosły po kilka procent lub więcej miesiąc po miesiącu. Z kolei w 2008r. powoli dało się odczuć, że rynek gaśnie i zostały osiągnięte takie poziomy cenowe, które nie będą już przebijane.

Pracujący w biurach nieruchomości wiedzieli na początku boomu, że ceny będą rosły, ponieważ liczba klientów i transakcji mocno przybierała na sile. Kto kupił w 2006r., oczywiście, że jeszcze lepiej jeśli miało to miejsce wcześniej, ten załapał się na początek rajdu cenowego, ale ten kto zdecydował się na zakup w 2008r. łapał ‘górki cenowe’.

Gdyby osoby planujące transakcję miały zaufanych znajomych pośredników nieruchomości lub inne osoby z wiedzą o rynku nieruchomości, to ci mogliby im przekazać niesłychanie istotną informację, że zapał kupujących maleje, sprzedających jest coraz więcej i ceny mogą już tylko spadać. Taka wiedza była warta grube pieniądze: dla tych, którzy kupili w celach inwestycyjnych i szukali najlepszego momentu do sprzedaży oraz dla kupujących, którzy ostrzeżeni odpowiednio wcześnie, mogli wstrzymać się z zakupem.

Jednocześnie w mediach i instytucjach sprzedających kredyty hipoteczne przeważały głosy o tym, że ceny nadal będą rosły, itd. Jaki wniosek możemy z tego wyciągnąć? Jeśli podejmujesz decyzję związaną z wydatkowaniem pieniędzy, zwłaszcza dużej ilości pieniędzy, poszukaj wśród znajomych lub innych osób, które mają wiedzę i mogą udzielić Ci uczciwej podpowiedzi.  Ludzi, którzy znają rynek i są w danej dziedzinie specjalistami. Poszukaj wśród osób, które nie mają żadnego interesu w tym, żeby namówić Cię na zakup, jeśli w rzeczywistości właściwą decyzją jest wstrzymanie się od zakupu.

To nic nie kosztuje, wystarczy się zastanowić, kto może nam pomóc i poświęcić trochę czasu na spotkanie lub rozmowę telefoniczną. I nic więcej. Możemy spać spokojniej. 🙂

Zapraszam do dyskusji.

0 komentarzy… add one

Napisz komentarz

Wolność finansowa? Proszę zapisz się!

autoresponder system powered by FreshMail